CLÀUSULES ABUSIVES DELS PRÉSTECS HIPOTECARIS
Data: 09-10-2013 - Categoría: Consum
Les últimes sentències del Tribunal de Justícia de la Unió Europea i del Tribunal Superior sobre la clàusula sòl, juntament amb les recents modificacions normatives, han desembocat en una onada de pronunciaments judicials sobre condicions abusives en escriptures hipotecàries. Són molts els ciutadans que han concertat una hipoteca per finançar la compra del seu habitatge o negoci, per la qual cosa, aquesta circumstància, unida a l'actual crisi econòmica, ha fet d'aquesta situació un problema que suscita una important preocupació social. Tenint en compte tots aquests factors, és d'especial interès aclarir les qüestions més rellevants referents a aquest tema.
Es consideren clàusules abusives totes aquelles estipulacions no negociades individualment i les pràctiques no consentides expressament que, en contra de les exigències de la bona fe causin en perjudici del consumidor i usuari, un desequilibri important dels drets i obligacions de les parts que es derivin del contracte. Són diverses les disposicions que mereixen especial atenció en les escriptures hipotecàries, tal com denuncien experts en Dret Processal:
- Interessos de demora desproporcionats: imposa uns interessos desorbitats. El problema actual és que la majoria dels tribunals no secunden un criteri uniforme per determinar quin percentatge d'interessos resulta abusiu.
-Interessos remuneratoris excessius: responen a la productivitat dels diners com a retribució per un préstec i neixen del propi contracte.
-Arrodoniment a l'alça del tipus d'interès: és nul•la la disposició que preveu l'arrodoniment a l'alça del tipus d'interès que es pren de referència per a les revisions anuals i qualsevol altra anàloga que tingui el mateix efecte d'arrodonir a l'alça el tipus d'interès per a les revisions dels préstecs hipotecaris a tipus variable.
-Clàusula sòl: el Tribunal Suprem, en la sentència del 9 de maig de 2013, avala la validesa de les clàusules sòl sempre que siguin clares i amb independència que existeixi desequilibri entre el tipus inicial fixat i els topalls assenyalats. Paradigmàticament, aquest mateix tribunal conclou que la nul•litat d'aquesta clàusula per falta de transparència no comporta la devolució dels imports indegudament cobrats.
-Venciment anticipat per impagament d'una quota: la Llei 1/2013 estableix un mínim de tres mensualitats impagades perquè puguin cobrar eficàcia aquest tipus d'estipulacions de venciment anticipat de tot el préstec, previsió que segons el parer d'alguns magistrats resulta insuficient donat l'actual context de crisi econòmica.
- Venciment anticipat per embargament de béns del prestatari o disminució de la seva solvència: també resulta abusiva, en opinió d'especialistes del camp jurídic, la clàusula que acorda el venciment anticipat quan es produeixi l'embargament de béns del prestatari o disminueixi la solvència per qualsevol causa.
- Venciment anticipat per impossibilitat d'inscriure la garantia hipotecària al Registre: aquesta formalitat s'ha de considerar abusiva perquè recull la facultat de l'entitat financera de resoldre el préstec si no es pogués registrar el document
d' hipoteca per qualsevol motiu, fins i tot aliens al client.
-Venciment anticipat per incompliment d'obligacions accessòries: el Tribunal Superior ha declarat abusiva la disposició que acorda la resolució del contracte per incompliment d'obligacions accessòries, ja que resulta desproporcionat atribuir caràcter resolutori a qualsevol incompliment.
-Prohibició d'arrendar el bé sense consentiment del creditor: aquest requisit suposa una constricció del dret de propietat i conforme a l'art. 85.6 RDLeg. 1/2007 del 16 de novembre, s'han de reputar clàusules abusives aquelles estipulacions que suposin la imposició d'una indemnització desproporcionadament alta al consumidor que no compleixi les seves obligacions.
-Prohibició d'alienar o gravar la finca hipotecada sense consentiment del creditor: les clàusules que prohibeixen alienar o gravar l'immoble hipotecat s'han de considerar abusives per ser contràries al principi de llibertat de contractació, a la lliure circulació, ús i destinació dels béns i al crèdit territorial. També mereix aquest qualificatiu la disposició que impedeix la cancel•lació parcial de la hipoteca de diverses finques quan es pagui la part del crèdit amb que estigués gravada alguna d'elles.
Fuente: Diario La Ley, Nº 8127
(Autora del artículo: M.ª José ACHÓN BRUÑÉN. Doctora en Derecho Procesal)
