CLAUSULAS VÁLIDAS DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

Fecha: 17-10-2013 - Categoría: Consumo

A pesar de que la palabra clausula, aplicada a la contratación de una hipoteca, pueda inducirnos a pensar que se trata de una condición que nos va a ser desfavorable, lo cierto es que existen especificaciones en los contratos de préstamo y crédito hipotecario que son beneficiosas para el ciudadano. Estos son algunos de los ejemplos más significativos de los artículos introducidos, en las últimas sentencias  del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Superior, sobre la cláusula suelo que juegan a favor del usuario.

-Inclusión de las costas procesales en la garantía hipotecaria: procede plantearse la validez de la cláusula que disponga que la garantía hipotecaria no sólo responde de la devolución del préstamo, sino también del pago de las costas procesales, habida cuenta de que la jurisprudencia ha venido considerando ilícitos e incluso inmorales aquellos acuerdos que hicieren recaer sobre el deudor la obligación de pagar los gastos de los procesos.
-Pacto de liquidación unilateral por parte del acreedor: no se puede considerar ilícita la cláusula conforme se pacta que será prueba suficiente de la cantidad reclamada la certificación expedida por la entidad financiera, ya que no limita el derecho del usuario a valerse de cuantos medios de prueba tenga para desvirtuar el contenido de la certificación presentada por la entidad bancaria.
-Cláusula que permite ampliar la hipoteca a construcciones futuras: es
válida la cláusula que prevé la ampliación de la hipoteca a construcciones futuras y que se ampara en el artículo 110.1.º LH.
-Pérdida de las condiciones más ventajosas del préstamo si el prestatario deja de ser empleado de la entidad financiera prestamista: es válida la cláusula contenida en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria que prevea la pérdida de las condiciones más ventajosas cuando el prestatario deje de pertenecer a la plantilla de la entidad financiera por despido u otros motivos.

Con todo, continúan siendo muchas las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios, por lo que es de especial interés conocer qué medidas se pueden ejercer en la búsqueda de un trato más justo para el ciudadano:

-Control previo por Notarios y Registradores: en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas no autorizarán ni inscribirán aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.
-Apreciación judicial de oficio antes de despachar ejecución: expertos en Derecho Procesal abogan por la responsabilidad de Jueces y Tribunales para que, con independencia de la incomparecencia o rebeldía del ejecutado, declaren el carácter abusivo de las cláusulas que contengan el título ejecutivo, ya que en este sentido la legislación continua siendo confusa e incluso, en ocasiones, contradictoria.
-Oposición del ejecutado por cláusulas abusivas: el ejecutado se podrá oponer en los diez días siguientes a la notificación del auto alegando la existencia de cláusulas abusivas tanto en las ejecuciones de títulos no procesales ni arbitrales como en el procedimiento de ejecución de bienes hipotecados o pignorados.
-Medidas cautelares si el ejecutado inicia un Juicio declarativo por causas de oposición que no puede invocar en el proceso de ejecución:   resulta criticable, a juicio de expertos en Derecho Procesal, que no se haya previsto la posibilidad de suspender la ejecución cuando el ejecutado acuda a un juicio declarativo para esgrimir las causas de oposición que no puede invocar en el procedimiento hipotecario.

Fuente: Diario La Ley  Nº 8127
(Autora: M.ª José ACHÓN BRUÑÉN. Doctora en Derecho Procesal)